ドバイ不動産には、オフプランと完成物件があります。どちらを購入すべきかは、ニーズにより変わってきますが、それぞれの特徴を理解しておくと判断しやすくなります。そこで、今回はドバイ不動産のオフプランのメリット、デメリットについて解説します。
オフプランとは
オフプラン（Off‑Plan）とは、建設中または未完成の物件を指します。日本では馴染みの薄い販売方法ですが、海外では一般的な取引スタイルとなっています。
契約時に2,000万円、1年後に2,000万円、2年後に2,000万円、完成後に2,000万円と物件を分割払いで購入できることが大きな特長です。
買主側はドバイ不動産を分割払いで購入できるというメリットがあり、デベロッパー側にはプロジェクト資金を調達できるメリットがあります。
オフプランのメリット
完成物件ではなく、オフプランを購入するメリットは4つあります。
完成物件より割安で購入できる
オフプラン物件は、完成物件に比べて割安で購入できる場合があります。これは、デベロッパーがプロジェクト開始時に資金を確保するため、割引価格を設定するケースがあるためです。
プロジェクトの公式発表前にはローンチイベントが開催され、その場で特別価格が提示されるケースも珍しいことではありません。安く購入するには、プロジェクト発表前後が狙い目です。そのため、不動産エージェントから最新情報を受け取れる状態にしておくことをおすすめします。
キャピタルゲインが狙える
ドバイでは一つのプロジェクトが完成するまでにおよそ3〜4年かかりますが、その間に不動産価格が上昇することがあります。販売時と完成時の不動産価格に20〜40％の差が生じることもあるため、物件完成時に売却してキャピタルゲイン（売却益）を得るといった短期的な利益狙いの投資家も多くいます。
柔軟な支払いプラン
オフプラン物件を購入する際は分割払いができます。デベロッパーにより支払いプランが異なりますが、契約時10％、1年後20％、2年後20％、3年後20％、完成時30％と分割できます。そのため、まとまった資金がなくても不動産投資を始められます。
他の投資とのバランスを踏まえながら不動産投資することが可能です。
ゴールデンビザ取得の可能性
一定額以上のオフプラン物件を購入することで「ゴールデンビザ（長期滞在ビザ）を取得できます。UAE（アラブ首長国連邦）の現行制度では、合計2,000,000 AED（約545,000 USD）以上の不動産を購入することがゴールデンビザを取得する最低条件です。
オフプラン購入でも、支払いプランに応じて完成前であってもビザ申請が可能です。着工前の物件で手付金を支払った段階からビザ申請が進行できたという事例も報告されています
ゴールデンビザについて詳しく知りたい方は、下記の記事をお読みください。
＞＞ドバイのゴールデンビザとは？取得できる条件を属性ごとに解説
オフプランのデメリット
オフプランを購入する際のデメリットは3つあります。
プロジェクト延期のリスク
オフプラン物件では、プロジェクトが予定通りに進まず、完工時期が大幅に遅れるリスクを伴います。さまざまな原因があり、資金不足、労働力や資材の不足、法的な手続きの遅れなどが含まれます。
最悪の場合、プロジェクトが途中で中止されることもあるため注意してください。契約書には完成予定日が明記されていますが、期日を大幅に過ぎるケースが珍しくありません。契約上の救済手段が限定されている場合、取り返しのつかない損失につながることもあります。
現物を確認できない
オフプラン物件は、現物を確認できません。確認できるのは、建築パース（完成予想図）やモデルルーム、間取り図、仕様書などに限られます。そのため、完成後の仕上がりが想定と異なるリスクがあります。
たとえば、色味や質感、設備のグレード、部屋の広さや眺望などが、事前のイメージやパンフレットと異なる場合があります。
即時に収益化ができない
オフプラン物件は建設中に購入するため、契約後に賃貸で収益化が目指せません。プロジェクトは3～4年程度かかるため、短期的なキャッシュフローを必要とする投資家にとっては不向きな場合があります。
オフプランを購入する際のポイント
オフプランのメリット、デメリットをご紹介しましたが、不動産購入時のポイントを押さえておきましょう。
ローンチイベントに参加する
オフプラン物件の販売は、プロジェクトの公式発表前にローンチイベントが開催されます。
ローンチイベントでは、一般販売に先駆けて特別価格（アーリーバード価格）や優先的な間取りの選択権が提供されるケースが多く、人気の高い物件や条件の良い住戸は、この段階でほとんど予約が埋まってしまうこともあります。
また、イベント当日はデベロッパーや販売担当者と直接話せる機会があり、プロジェクトの詳細、支払いプラン、完成時期、設備仕様などをその場で確認することが可能です。ローンチイベントに参加すれば、他の購入希望者より早く、かつ有利な条件で契約を進めやすくなります。
デベロッパーを調査する
オフプラン物件を購入する際には、デベロッパー（開発業者）の信頼性や実績を事前に調査することが不可欠です。建設途中での資金難や工期遅延、仕様変更などは、多くの場合デベロッパーの経営状況や過去のプロジェクト管理能力に起因します。
調査の際は、以下の点を確認すると安心です。
- 過去のプロジェクト実績：予定通りに完成しているか、品質に問題がなかったか
- 評判や口コミ：過去の購入者や入居者の評価、レビューサイトやSNSでの評判
- 財務状況と資本力：資金繰りが安定しているか、提携金融機関やエスクロー制度の有無
- 公式認可や登録状況：現地当局のライセンスや不動産開発業者登録の有無
ドバイなどでは、Dubai Land Department（DLD）やRERA（不動産規制庁）の公式サイトから、デベロッパーの登録状況やプロジェクト進捗を確認できます。
信頼できる不動産エージェントを探す
オフプラン物件の購入を成功させるためには、信頼できる不動産エージェントを見つけることが大切です。なぜなら、言語や法律、商習慣が異なるため、経験豊富なエージェントのサポートがあるかどうかで、リスクを回避できるかどうかが決まるためです。そのため、信頼できる不動産エージェントを探しましょう。
物件のロケーションや将来性を吟味する
オフプラン物件を購入する際は、立地条件と将来の発展性を慎重に見極めることが成功の鍵となります。立地は不動産の価値を左右する最も重要な要素の一つであり、完成後の資産価値や収益性にも直結します。
吟味すべき主なポイントは以下のとおりです。
- インフラ整備計画：周辺で進行中または予定されている道路、鉄道、空港、商業施設、学校、病院などの整備状況
- 都市開発プロジェクト：新しい商業エリアや観光施設の建設計画、有名ブランドホテルの進出など、エリア全体の需要を高める要因
- 人口動態と需要予測：人口増加が見込まれる地域や、外国人居住者・観光客の需要が安定している地域
- 将来の再開発リスク：完成後すぐに周辺で大規模工事が始まり、騒音や景観の悪化が起こらないか
まとめ
ドバイのオフプランとは3～4年後に完成する物件をいいます。オフプランを購入するメリット・デメリットをご紹介します。ドバイ現地の情報、物件情報を収集するのは想像以上に大変です。そのため、信頼できる不動産エージェントを探してみてください。JCME GROUPでもご相談を受け付けているため、何かございましたら、お気軽にご相談ください。
